‘Jarenlang was de afdeling Vastgoedverbetering onderdeel van projectontwikkeling. Daar lag de focus vooral op nieuwbouw en gebiedsontwikkeling en was er relatief weinig aandacht voor de ambities van Vastgoedverbetering. Nu kunnen we die focus wel aanbrengen. Met een betrokken team en een eigen scherpe blik.’
‘We hebben een flinke opdracht om al ons bezit te verduurzamen en te verbeteren. Zowel aan de binnen- als aan de buitenkant. En daarbij zorgen we er ook voor dat een woning betaalbaar blijft. Nu de verhuurderheffing is afgeschaft, is er meer ruimte om te investeren. Maar we kregen de nationale prestatieafspraken erbij. Dat betekent dat we versneld onze woningen met energielabels E F en G naar minimaal D-niveau moeten brengen. Tegelijk zie ik ook dilemma’s. De huidige marktsituatie is instabiel. Door de covid-pandemie en de oorlog in Oekraïne lopen de prijzen voor gas, olie, hout en energie-intensieve producten als glas, staal, isolatiemateriaal en bitumineuze dakbedekking op. En de vraag naar deze producten en materialen is groter dan het aanbod.’
‘Het opzetten van deze nieuwe afdeling, met deze ambities en opgave, vraagt zeker om extra capaciteit. Maar ook hier schuilt een dilemma. Het aantal openstaande vacatures in onder andere de bouwsector groeit alleen maar. Dit geldt zowel voor uitvoerend personeel als ondersteunend personeel. De forse plannen voor nieuwbouw, de noodzaak tot verduurzamen, het wegwerken van de EFG-labels en het CO₂-neutraal maken in 2050 van de bestaande voorraad staan hierdoor onder druk.’
‘Verduurzamen moet ook bijdragen aan de betaalbaarheid van onze woningen.’
‘Stadgenoot werkt aan portefeuillevernieuwing. Daarbij is gekeken naar de huidige onderhoudslasten van woongebouwen, naar de prestaties op het gebied van energie en de natuurlijke momenten van onderhoud. Op basis daarvan is een analyse gemaakt: waar moeten we de binnenkant verbeteren? Waar zitten de hoge onderhoudskosten? Kunnen we verduurzamen en zo ja hoe? De combinatie van die onderhoudsactiviteiten maakt of een gebouw wel of niet helemaal moet worden aangepast. We proberen daarbij kwaliteits- en verduurzamingsmaatregelen toe te passen op natuurlijke, vastgestelde onderhoudsmomenten. Ons doel is ook om de kosten van onderhoud in de toekomst naar beneden te krijgen. Daarom moeten we onze organisatie efficiënt inrichten, onze onderhoudsmomenten slim organiseren en onderhoudsingrepen goed afwegen.’
‘Voorheen stond ieder project op zichzelf en werden er per project tenders bij derde partijen uitgeschreven. Dat kostte enorm veel tijd en energie. Dit kan goedkoper en slimmer. Een belangrijke stap is de selectie van zes vaste partijen, onze co-makers, waardoor we het proces efficiënt kunnen voorbereiden en ook meer voor elkaar kunnen krijgen. Bijkomend voordeel is dat het onderhoud voorspelbaarder wordt en we eerder kunnen ingrijpen. De co-makers spelen daarin een belangrijke signalerende rol. Er ligt een intentieverklaring. Er wordt momenteel aan gewerkt om die om te zetten in een samenwerkingsovereenkomst.’
‘Ja, er valt in het samenwerken met de co-makers best wat te verbeteren. Ook van onze kant. Met de afdeling zijn we onze talenten aan het ontdekken en ontplooien. Er zijn nieuwe rollen en taken. We bundelen al die kennis, kunde en capaciteit.’
‘Stadgenoot wil het bezit toekomstbestendig maken. Het verduurzamen van woningen moet ook bijdragen aan de betaalbaarheid van die woningen. Met de stijgende energie- en gasprijzen is dat belangrijk voor onze huurders. We kijken eerst hoe we de warmtevraag van een woongebouw kunnen beperken. Dat betekent vaak isoleren. Daarna kijken we of we over kunnen gaan naar stadswarmte. De volgende stap is dan zelf energie opwekken via zonnepanelen. Daarvoor werken we samen met Zongenoot. Het zou absoluut mijn voorkeur hebben om panelen te plaatsen, zoals we bij wooncomplex de Bosleeuw deden. Het levert de huurders direct voordeel op, maar het moet technisch mogelijk zijn, bewoners moeten het zelf ook willen en soms heeft de gemeente een bepalende stem.’
‘Jarenlang was de afdeling Vastgoedverbetering onderdeel van projectontwikkeling. Daar lag de focus vooral op nieuwbouw en gebiedsontwikkeling en was er relatief weinig aandacht voor de ambities van Vastgoedverbetering. Nu kunnen we die focus wel aanbrengen. Met een betrokken team en een eigen scherpe blik.’
‘We hebben een flinke opdracht om al ons bezit te verduurzamen en te verbeteren. Zowel aan de binnen- als aan de buitenkant. En daarbij zorgen we er ook voor dat een woning betaalbaar blijft. Nu de verhuurderheffing is afgeschaft, is er meer ruimte om te investeren. Maar we kregen de nationale prestatieafspraken erbij. Dat betekent dat we versneld onze woningen met energielabels E F en G naar minimaal D-niveau moeten brengen. Tegelijk zie ik ook dilemma’s. De huidige marktsituatie is instabiel. Door de covid-pandemie en de oorlog in Oekraïne lopen de prijzen voor gas, olie, hout en energie-intensieve producten als glas, staal, isolatiemateriaal en bitumineuze dakbedekking op. En de vraag naar deze producten en materialen is groter dan het aanbod.’
‘Het opzetten van deze nieuwe afdeling, met deze ambities en opgave, vraagt zeker om extra capaciteit. Maar ook hier schuilt een dilemma. Het aantal openstaande vacatures in onder andere de bouwsector groeit alleen maar. Dit geldt zowel voor uitvoerend personeel als ondersteunend personeel. De forse plannen voor nieuwbouw, de noodzaak tot verduurzamen, het wegwerken van de EFG-labels en het CO₂-neutraal maken in 2050 van de bestaande voorraad staan hierdoor onder druk.’
‘Stadgenoot werkt aan portefeuillevernieuwing. Daarbij is gekeken naar de huidige onderhoudslasten van woongebouwen, naar de prestaties op het gebied van energie en de natuurlijke momenten van onderhoud. Op basis daarvan is een analyse gemaakt: waar moeten we de binnenkant verbeteren? Waar zitten de hoge onderhoudskosten? Kunnen we verduurzamen en zo ja hoe? De combinatie van die onderhoudsactiviteiten maakt of een gebouw wel of niet helemaal moet worden aangepast. We proberen daarbij kwaliteits- en verduurzamingsmaatregelen toe te passen op natuurlijke, vastgestelde onderhoudsmomenten. Ons doel is ook om de kosten van onderhoud in de toekomst naar beneden te krijgen. Daarom moeten we onze organisatie efficiënt inrichten, onze onderhoudsmomenten slim organiseren en onderhoudsingrepen goed afwegen.’
‘Voorheen stond ieder project op zichzelf en werden er per project tenders bij derde partijen uitgeschreven. Dat kostte enorm veel tijd en energie. Dit kan goedkoper en slimmer. Een belangrijke stap is de selectie van zes vaste partijen, onze co-makers, waardoor we het proces efficiënt kunnen voorbereiden en ook meer voor elkaar kunnen krijgen. Bijkomend voordeel is dat het onderhoud voorspelbaarder wordt en we eerder kunnen ingrijpen. De co-makers spelen daarin een belangrijke signalerende rol. Er ligt een intentieverklaring. Er wordt momenteel aan gewerkt om die om te zetten in een samenwerkingsovereenkomst.’
‘Ja, er valt in het samenwerken met de co-makers best wat te verbeteren. Ook van onze kant. Met de afdeling zijn we onze talenten aan het ontdekken en ontplooien. Er zijn nieuwe rollen en taken. We bundelen al die kennis, kunde en capaciteit.’
‘Stadgenoot wil het bezit toekomstbestendig maken. Het verduurzamen van woningen moet ook bijdragen aan de betaalbaarheid van die woningen. Met de stijgende energie- en gasprijzen is dat belangrijk voor onze huurders. We kijken eerst hoe we de warmtevraag van een woongebouw kunnen beperken. Dat betekent vaak isoleren. Daarna kijken we of we over kunnen gaan naar stadswarmte. De volgende stap is dan zelf energie opwekken via zonnepanelen. Daarvoor werken we samen met Zongenoot. Het zou absoluut mijn voorkeur hebben om panelen te plaatsen, zoals we bij wooncomplex de Bosleeuw deden. Het levert de huurders direct voordeel op, maar het moet technisch mogelijk zijn, bewoners moeten het zelf ook willen en soms heeft de gemeente een bepalende stem.’