De nieuwe koers heeft niet voor niets als titel: Stadgenoot: altijd in de buurt. ‘De woonprotesten hebben de woonproblematiek nog steviger op de agenda gezet’, zegt Anne. ‘Daar ben ik blij mee. De verhuurderheffing is afgeschaft en minister de Jonge geeft de corporaties weer een sleutelpositie in het verbeteren van buurten. Dat gaat over de kwaliteit van woningen, maar ook over een integrale aanpak van de leefbaarheid en veiligheid in de buurt. Wij gaan inzetten op ‘buurtmaken’, dat wil zeggen dat we tegelijkertijd aan verschillende fysieke en sociale ambities willen werken. Maar we kunnen dat alleen samen met alle partijen die een essentiële rol spelen in een wijk. Politie, gemeente, welzijnsorganisaties, onderwijs, zorginstellingen. Maar bovenal onze bewoners.’
Het is dezelfde gedachte die de 27 grootstedelijke corporaties gezamenlijk uitdragen via het samenwerkingsplatform De Vernieuwde Stad. De vernieuwde, inclusieve stad wordt ‘door de ogen van de bewoners’ bekeken. De vraagstukken in een buurt zijn het vertrekpunt voor het handelen van Stadgenoot. ‘Er zijn veel (in)formele netwerken in een wijk, waar we als corporatie veel aan kunnen hebben’, zegt Anne.
‘Maar er is veel afstand en wantrouwen tot instellingen. Dat betekent voor ons dat we extra ons best moeten doen om verbinding te maken. We hebben betrokken bewoners nodig om onze plannen te kunnen realiseren. Uit de evaluaties van de herstructurering in Rotterdam-Zuid kwam dat mensen de vernieuwing van hun buurt mooi vinden maar niet het gevoel hebben dat die ten goede komt aan de oorspronkelijke bewoners.
‘We moeten extra ons best doen om verbinding te maken.’
Dat is toch doodzonde. Stedelijke vernieuwing doen we vooral voor en samen met onze huurders. Als dat om nieuwe of andere vaardigheden vraagt, moeten we die stap maken. De tijd van lobbyen om onze positie terug te krijgen is voorbij, we moeten nu gaan leveren.’
Dat de verhuurderheffing is afgeschaft, is een goede stimulans. Het biedt extra financiële ruimte, maar Anne plaatst ook een kanttekening. ‘De verhuurderheffing zorgde ervoor dat we minder financiële middelen hadden. Daardoor zette Stadgenoot de afgelopen jaren verhoudingsgewijs veel in op nieuwbouw en koos minder voor verbeteren en verduurzamen. Dat klinkt onlogisch, maar heeft te maken met afwegingen over investeringen en kosten waarvoor je mag lenen en waarvoor niet. Nu is de forse opgave voor de bestaande voorraad voor onderhoud, verbeteren en verduurzaming in kaart gebracht en in de tijd uitgezet. De recente wet- en regelgeving om de EFG-labels naar minimaal niveau D te brengen verwerkten we daarin.’
Maar ook de transitie naar aardgasvrij en alternatieve energiebronnen maken deel uit van de verduurzamings- en kwaliteitsverbeterplannen. Daarnaast blijft Stadgenoot zoeken naar meer balans op de woningmarkt voor zittende en nieuwe huurders, met een focus op doorstroom en passend wonen. ‘Dat betekent dat waar we nieuw bouwen we altijd kijken wat een buurt nodig heeft. Een mix van sociale huur en middenhuur. Betaalbare woningen voor starters, jongeren, ouderen en gezinnen. Amsterdam is voor iedereen. Maar we kunnen niet alles tegelijk, we zullen scherpe keuzes moeten maken. De ene buurt heeft nu eenmaal meer nodig dan de andere.’
Anne is trots op de herstructurering en de visie die Stadgenoot daarbij hanteert om meer woningen toe te voegen dan er worden gesloopt. ‘De gemeente heeft weinig locaties voor nieuwbouw, dus is het onze oplossing om te verdichten als daar mogelijkheden voor zijn in een buurt. Daarbij willen we de bestaande ruimte zo efficiënt mogelijk gebruiken. Er zijn al mooie resultaten geboekt, zoals het woongebouw New Beginnings in Nieuw-West, het stadsdeel waar een masterplan voor klaarligt, waarin Anne namens Stadgenoot de andere corporaties vertegenwoordigt. ‘We hebben ontzettend veel te doen. De uitdaging is groot.’
‘De gemeente heeft weinig locaties, dus zullen we moeten verdichten.’
We voeren de vernieuwing van onze portefeuille verder door. Dit betekent dat we in onze gehele woningvoorraad aan de slag gaan met het onderhoud, en het verbeteren en verduurzamen van ons vastgoed.
Buurten die daar geschikt voor zijn, verbeteren we door herstructurering. We werken daar aan de kwaliteit en duurzaamheid van de woningen. Een deel van het bezit slopen we en vervangen we door nieuwbouw. Dit biedt de kans tegelijkertijd te verdichten, waarmee we per saldo meer woningen terug kunnen bouwen. Hiermee dragen we bij aan het terugdringen van de woningnood in Amsterdam.
Met onze bewoners en partners werken we op een andere manier samen. We stimuleren bewonerskracht en versterken onze relatie met de (in)formele netwerken. We zijn altijd in de buurt: door aanspreekbaar en bereikbaar te zijn en onze dienstverlening te verbeteren.
De nieuwe koers heeft niet voor niets als titel: Stadgenoot: altijd in de buurt. ‘De woonprotesten hebben de woonproblematiek nog steviger op de agenda gezet’, zegt Anne. ‘Daar ben ik blij mee. De verhuurderheffing is afgeschaft en minister de Jonge geeft de corporaties weer een sleutelpositie in het verbeteren van buurten. Dat gaat over de kwaliteit van woningen, maar ook over een integrale aanpak van de leefbaarheid en veiligheid in de buurt. Wij gaan inzetten op ‘buurtmaken’, dat wil zeggen dat we tegelijkertijd aan verschillende fysieke en sociale ambities willen werken. Maar we kunnen dat alleen samen met alle partijen die een essentiële rol spelen in een wijk. Politie, gemeente, welzijnsorganisaties, onderwijs, zorginstellingen. Maar bovenal onze bewoners.’
Het is dezelfde gedachte die de 27 grootstedelijke corporaties gezamenlijk uitdragen via het samenwerkingsplatform De Vernieuwde Stad. De vernieuwde, inclusieve stad wordt ‘door de ogen van de bewoners’ bekeken. De vraagstukken in een buurt zijn het vertrekpunt voor het handelen van Stadgenoot. ‘Er zijn veel (in)formele netwerken in een wijk, waar we als corporatie veel aan kunnen hebben’, zegt Anne.
‘Maar er is veel afstand en wantrouwen tot instellingen. Dat betekent voor ons dat we extra ons best moeten doen om verbinding te maken. We hebben betrokken bewoners nodig om onze plannen te kunnen realiseren. Uit de evaluaties van de herstructurering in Rotterdam-Zuid kwam dat mensen de vernieuwing van hun buurt mooi vinden maar niet het gevoel hebben dat die ten goede komt aan de oorspronkelijke bewoners.
Dat is toch doodzonde. Stedelijke vernieuwing doen we vooral voor en samen met onze huurders. Als dat om nieuwe of andere vaardigheden vraagt, moeten we die stap maken. De tijd van lobbyen om onze positie terug te krijgen is voorbij, we moeten nu gaan leveren.’
Dat de verhuurderheffing is afgeschaft, is een goede stimulans. Het biedt extra financiële ruimte, maar Anne plaatst ook een kanttekening. ‘De verhuurderheffing zorgde ervoor dat we minder financiële middelen hadden. Daardoor zette Stadgenoot de afgelopen jaren verhoudingsgewijs veel in op nieuwbouw en koos minder voor verbeteren en verduurzamen. Dat klinkt onlogisch, maar heeft te maken met afwegingen over investeringen en kosten waarvoor je mag lenen en waarvoor niet. Nu is de forse opgave voor de bestaande voorraad voor onderhoud, verbeteren en verduurzaming in kaart gebracht en in de tijd uitgezet. De recente wet- en regelgeving om de EFG-labels naar minimaal niveau D te brengen verwerkten we daarin.’
Maar ook de transitie naar aardgasvrij en alternatieve energiebronnen maken deel uit van de verduurzamings- en kwaliteitsverbeterplannen. Daarnaast blijft Stadgenoot zoeken naar meer balans op de woningmarkt voor zittende en nieuwe huurders, met een focus op doorstroom en passend wonen. ‘Dat betekent dat waar we nieuw bouwen we altijd kijken wat een buurt nodig heeft. Een mix van sociale huur en middenhuur. Betaalbare woningen voor starters, jongeren, ouderen en gezinnen. Amsterdam is voor iedereen. Maar we kunnen niet alles tegelijk, we zullen scherpe keuzes moeten maken. De ene buurt heeft nu eenmaal meer nodig dan de andere.’
Anne is trots op de herstructurering en de visie die Stadgenoot daarbij hanteert om meer woningen toe te voegen dan er worden gesloopt. ‘De gemeente heeft weinig locaties voor nieuwbouw, dus is het onze oplossing om te verdichten als daar mogelijkheden voor zijn in een buurt. Daarbij willen we de bestaande ruimte zo efficiënt mogelijk gebruiken. Er zijn al mooie resultaten geboekt, zoals het woongebouw New Beginnings in Nieuw-West, het stadsdeel waar een masterplan voor klaarligt, waarin Anne namens Stadgenoot de andere corporaties vertegenwoordigt. ‘We hebben ontzettend veel te doen. De uitdaging is groot.’
We voeren de vernieuwing van onze portefeuille verder door. Dit betekent dat we in onze hele woningvoorraad aan de slag gaan met het onderhoud, en het verbeteren en verduurzamen van ons vastgoed.
Buurten die daar geschikt voor zijn, verbeteren we door herstructurering. We werken daar aan de kwaliteit en duurzaamheid van de woningen. Een deel van het bezit slopen we en vervangen we door nieuwbouw. Dit biedt de kans tegelijkertijd te verdichten, waarmee we per saldo meer woningen terug kunnen bouwen. Hiermee dragen we bij aan het terugdringen van de woningnood in Amsterdam.
Met onze bewoners en partners werken we op een andere manier samen. We stimuleren bewonerskracht en versterken onze relatie met de (in)formele netwerken. We zijn altijd in de buurt: door aanspreekbaar en bereikbaar te zijn en onze dienstverlening te verbeteren.