We vinden dat onze bestaande woningen comfortabel en betaalbaar moeten zijn voor onze huidige en toekomstige huurders. Daarom investeren we extra in de kwaliteit en versnellen we op verduurzaming. Ons initiële plan voor het verbeteren van de kwaliteit van onze woningen hebben we qua tempo en prioriteit moeten aanpassen door nieuwe wetgeving rondom de EFG-labels. Hierdoor loopt de uitvoering langer door. Het nevendoel bij ons kwaliteitsverbeterplan is dat onze onderhoudslasten op termijn normaliseren, zodat we onze middelen op een andere manier kunnen inzetten, bijvoorbeeld voor het toevoegen van woningen.
Om ons bezit toekomstbestendig te maken, is het belangrijk dat we de gewenste kwaliteit eenduidig omschrijven en de staat van ons vastgoed goed in beeld hebben. Dan kunnen we slimme nieuwe verbanden leggen en op termijn komen tot voorspelbaar onderhoud. Daarom verbeteren we de komende jaren onze vastgoeddata. Daarnaast zullen we bij het verbeteren van de kwaliteit goed luisteren naar de wensen van onze huurders. Zo kunnen we waar mogelijk hun verwachtingen beter managen. Dat doen we graag samen met onze co-makers.
Op de hoogte van de energieprijzen hebben wij helaas geen invloed. Wel zorgen we ervoor dat de kwaliteit van onze woningen zó verbetert, dat het energieverbruik omlaag kan. In 2050 moeten en willen we CO₂-neutraal zijn. Al onze woningen zijn dan geïsoleerd en aangesloten op een duurzame warmtebron. Het is voor ons de uitdaging om de uitvoering daarvan zoveel mogelijk, ook in relatie tot WarmAmsterdam*, op goed gekozen momenten te doen. Daarbij geldt: eerst isolatie, daarna de duurzame warmtebron of een overgang naar gasloos.
Door recente wetgeving ligt onze prioriteit de komende jaren noodzakelijkerwijs bij een versnelde aanpak van de woningen met energielabels E, F en G. Deze verbeteren we voor 2029 – op een effectieve manier – naar minimaal label D. De helft van ons bezit bevindt zich echter in VvE’s, waarbij individuele eigenaren invloed kunnen hebben op de snelheid en manier van verduurzaming. Deze extra afhankelijkheid is een complicerende factor en reden om de nodige aandacht te geven aan het organiseren van het VvE-beheer. Daarnaast kijken we binnen ons beperkte financiële kader pragmatisch naar mogelijkheden voor circulariteit en klimaatadaptatie. Doen zich bijzondere mogelijkheden voor dan zullen we hierop inspelen.
*In WarmAmsterdam (voorheen de Amsterdamse Warmtemotor) werken woningcorporaties, energiebedrijven en de gemeente samen aan een aardgasvrije gebouwde omgeving in de hoofdstad.
Amsterdam is een populair en duur gebied om te wonen. De vraag naar woningen is veel groter dan het aanbod. Betaalbare woningen zijn schaars. We kunnen als woningcorporatie de woningschaarste niet alleen en volledig oplossen, maar we kunnen daar wel een bijdrage aan leveren. Wij zien de komende jaren vooral kansen in bestaande gebieden waar wij bezit hebben, waarbij we via herstructurering streven naar verdichtende nieuwbouw.
Onze ambitie is woningen toe te blijven voegen op basis van mogelijkheden en kansen in de buurten. Daarbij bouwen we zoveel mogelijk betaalbare woningen. Het liefst voor permanente bewoning, maar als het nodig is voor een versnelling ook voor tijdelijke bewoning. Ook blijven we zoeken naar creatieve, passende, nieuwe woonoplossingen voortbouwend op onze ervaringen met geclusterd en gemengd wonen.
Om onze woningen betaalbaar te houden, zorgen we voor een passend streefhuurbeleid. We groeien toe naar een verhouding waarbij we 90% van onze woningen verhuren in de sociale huursector en 10% in de vrije sector. De aantallen sociale huurwoningen willen we beter laten aansluiten op de omvang van de verschillende inkomensgroepen. Het merendeel van de 10% vrije sector verhuren we in het middensegment. We vinden dat er een goede relatie moet zijn tussen inkomen en woonlasten, dus huur plus bijkomende kosten (zoals servicekosten en energiekosten). De wetgeving geeft ons maar beperkt ruimte om hier daadwerkelijk op in te spelen, bijvoorbeeld bij een inkomensstijging of -daling. We zullen dit onderwerp bespreekbaar blijven maken en ons standpunt daarin helder uitdragen.
John Veerman is manager van de nieuwe afdeling Vastgoedverbetering. Op de volgende pagina’s legt hij uit waarom die afdeling is opgericht, wat hen te doen staat, hoe ze dat aan gaan pakken, maar ook waar ze tegenaan lopen en welke dilemma’s op de loer liggen.